Ticari gayrimenkul danışmanlık pazarının küresel lideri Cushman & Wakefield’ın ofis, perakende, sanayi ve lojistik sektörlerine yönelik hazırladığı ‘Türkiye Gayrimenkul Pazar Analizleri 2022 3. Çeyrek’ raporu yayımlandı.
Rusya’nın Ukrayna’yı işgalinin ve pandemi sonrası dönemin etkileri dünya ekonomisi üzerinde baskı oluşturmaya devam ederken, kırılan tedarik zincirleri ve düşen üretim hacminin yanı sıra Rusya’dan Avrupa’ya gaz akışının kesilmesiyle enerji maliyetlerinin artması tüm dünyada enflasyon ve durgunluk endişesini arttırmıştır.
Türk markaları rotayı yurtdışına çevirdi
2022 yılının üçüncü çeyreğinde, arzın kısıtlı olmasına karşın perakende pazarındaki talep artışı dikkat çekerken, hem ABD$ hem ₺ bazında perakende kiralarında artış yaşanmaktadır.
2022 yılının üçüncü çeyreğinde yatırımcıların boş mağaza bulmakta zorlanmalarına rağmen büyüme stratejilerini devam ettirdikleri gözlemlenmiştir. Ayrıca, Türkiye pazarına sığamayan birçok Türk markasının yurt dışında büyüme stratejilerini hızlandırmaları dikkat çekmektedir.
Yılın ilk yarısında sektörde yaşanan iyileşme ve ivmelenme neticesinde alışveriş merkezleri doluluk oranlarında ciddi artış gözlemlenmesine rağmen, ciro artışlarına paralel olarak girdi maliyetlerinin de artması sektördeki bu iyileşmeyi yavaşlatmaktadır.
Geleneksel perakende markaları e-ticaret ve dijital ortamlarda kendilerini gösterirken; dijitalde doğup, büyüyen markaların ise inovatif tasarımlarla fiziki mekanlarda yerlerini almaya başladığı görülmektedir. Pandemi sonrasında değişen dünya ile birlikte şekillenen perakende sektöründeki çift yönlü bu dönüşümün devam etmesi beklenmektedir.
Lojistik kira artışları sürekliliğini korurken, talep artıyor
Depo alanı kiralama faaliyetleri üçüncü çeyrekte yaklaşık 100.700 m² olarak gerçekleşmiştir. Mevcutta nitelikli depo arzı kısıtlı olup, kullanıcılar tarafından büyük kapalı alana sahip depolara olan talep fazladır. 2021 yılından itibaren yükselişte olan birincil kiralar, bu çeyrekte de geçen çeyreğe oranla %20.4 artarak 3 kez üst üste artış yakalamıştır. Bu bağlamda arz sıkıntısı ve giderek artan talep karşısında kısa-orta vadede birincil kiraların artışını devam ettireceği öngörülmektedir.
Rusya–Ukrayna savaşının başlamasının ardından bu bölgede yer alan birçok üretici Türkiye’yi merceğine almıştır. Özellikle bu şirketlerin ihracat hacimleri fazla olduğundan serbest bölgelerde yer alan lojistik ve sanayi alanlarına talepleri diğer bölgelere oranla daha fazladır. Kara lojistiği için konum itibariyle Avrupa’ya erişim avantajı olan bölgelerdeki sanayi ve lojistik alanlarına olan talepte hareketlilik kazanmıştır ve orta vadede bu hareketliliğin artması beklenmektedir.
Lojistik maliyetlerinin artması ile çözüm arayışı içerisinde olan uluslararası yatırımcılarının Türkiye yatırımları devam ederken, otomotiv şirketlerinden sonra yalıtım ve kağıt-çimento alanlarında da faaliyet gösteren ulusal şirketler yatırımlarını büyüterek Anadolu’nun çeşitli illerinde üretim yapmaya hazırlanmaktadır.
Boşluk oranı 2015 seviyelerine geriledi, kiralar arttı
2022 yılının üçüncü çeyreğinde İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon m² olarak aynı seviyede kalırken, yılın ilk üç çeyreğinde toplam kiralama işlemi 350.582 m²’ye ulaşarak bir önceki yılın aynı dönemine göre 2 katı oranında artış göstermiştir. Kiralama işlemlerinin %95 oranında büyük çoğunluğunu yeni kiralama anlaşmaları oluştururken, ofis kiraları aylık metrekare başına ₺495 ile en yüksek İstanbul Levent’te gerçekleşti.
Pandemi sonrası artan nitelikli A sınıfı ofis talebiyle birlikte merkezi iş alanı (MİA) bölgesinde boşluk oranlarında önemli ölçüde düşüş kaydedilmiştir. Özellikle Levent bölgesinde, tek mülkiyetli yapıya sahip binalarda boşluk oranı geçen yıl 20 ’lerde seyrederken, bu çeyrekte %13.4 ’e kadar gerilemiştir. Diğer taraftan fonksiyon değişikliğine giden binalar piyasadaki arz sıkıntısını derinleştirirken, boşluk oranlarındaki düşüş ve arz kısıtlılığı neticesinde ABD bazında birincil kiralarda geçen yıla kıyasla %8 ’lik bir artış kaydedilmiştir.
İnşaat maliyetlerinin yükselmesiyle şirketlerin ilk yatırım maliyetleri artmış; hazır ve 2.el dekorasyonlu ofislere olan talep artmıştır. Pandemi döneminde de rağbet gören hazır ofislerin stoklarının azaldığı ve bu durumun kiralar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yarattığı görülmektedir.
