Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu, kiraların çok yüksek seviyelere erişmesine karşın kapitalizasyon oranının yüzde 6,0’lardan yüzde 2,5-3,0’lere kadar düştüğünü söyledi. Bununla birlikte hane halkı gelirleri ile kıyaslandığında ise yükselen kiralar nedeniyle, sektörde tahliye ve tespit davalarının yoğun biçimde artış gösterdiğini gözlemliyoruz dedi. Budakoğlu; Bu yıla özgü olmak üzere olası doğalgaz krizinin de yurt dışı kaynaklı kısa dönemli konut kiralama talebini arttırabileceğine de dikkat çekti.
İstanbul başta olmak üzere tüm büyükşehir ve turizmin yoğun olarak hissedildiği illerde kiraların rekor artışı, kiracıları zor duruma düşürdü ve ev sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getirdi. Ev sahipleri, eski kiracılarının ödediği kiranın piyasanın ve enflasyonun çok altında kalmasından ve kiralarına ek zam yapamadıklarından şikâyetçi. Eski kiracılar ise kira fiyatlarına ve ev sahiplerinin ek zam baskısına isyan ediyorlar. Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu, Türkiye’nin en önemli gündem maddelerinden biri haline gelen konut satış ve kiralama bedellerindeki artışa ilişkin değerlendirmelerde bulundu.
Budakoğlu, kira artışlarına neden olarak yeterli konut üretilememesini ve inşaat maliyetlerindeki artışı gösterdi ve şöyle devam etti: “Türkiye’nin yıllık konut ihtiyacı yaklaşık 800 bin olarak belirtilse de bu rakamın yakın zamanda 900 bine ulaştığı bilinen bir gerçek. Öte yandan son yıllarda 500 binlerde kalan konut üretimi nedenine bağlı olarak fiyatlar ve kiralar arttı. Arzın, talebin epey gerisinde kaldığını söyleyebiliriz. Konuta talebi artıran en önemli nedenler arasında evlilikler, boşanmalar, öğrencilerin üniversite kazanarak eğitim için başka bir kente gitmesi, iş arayanların işe girmesi, kiracıların daire alması, artan nüfus, yabancı ülkelerden gelen yatırımcılar ve göçmen nüfusu gibi unsurlar yer alıyor. Ülke genelinde yıllık evlilik sayısı ortalama 550 bin olarak gerçekleşirken, son yıllarda boşanan çift sayısı ortalama 150 bini buluyor. Tüm parametreler bize gelecek 5 yılda Türkiye’nin konut ihtiyacının yıllık ortalama 1 milyon seviyesine rahatlıkla ulaşacağını da işaret ediyor” dedi.
TOKİ’nin Üretmekte Olduğu ve Üreteceği Her Konut Projesi Piyasada fiyatların dengelenmesine hizmet etmektedir.
Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut projesi olan ve TOKİ tarafından gerçekleştirilecek olan proje kapsamında 500 bin konut yapılacak. Projenin kira ve konut fiyatlarını nasıl etkileyeceği de merak konusu. Baki Budakoğlu, TOKİ’nin üretmekte olduğu ve üreteceği her konut projesinin piyasada fiyatların dengelenmesine katkı sağlamakta olduğunu söyledi.: “TÜİK 2021 konut mülkiyet verilerine göre; Türkiye’deki fertlerin %57,5’i kendine ait evde, %26,8’i kiracı, %14,6’sı ise fiili olarak kiracı konumunda olan, ancak sözleşmesiz, yani kayıt dışı kiracı durumunda gözüküyor. Yani ülkemizde %40’ı aşan bir kiracılık oranı söz konusu. Özetle; Türkiye’de tahminen yaklaşık 7,5-8 milyon hanenin kira ödediğini, bunların da yaklaşık 1,5 milyonunun her yıl konut değiştirdiğini düşünürsek, bu büyük oran kira piyasasının da sıcak kalmasının en büyük nedeni. Dolayısıyla gerek TOKİ gerekse özel sektör tarafından inşa edilecek olan her konut projesinin talebin karşılanması ve fiyatların dengelenmesi noktasındaki önemi oldukça büyüktür.
Budakoğlu, gerek TOKİ tarafından inşa edilecek konutların, gerekse vatandaşlara satılacak arsalar sonucu kendilerinin inşa edeceği konutların tamamlanması ve vatandaşların bu konutlara taşınması sonrasında ciddi bir oranda boş konutun açığa çıkacağına da dikkat çekti ve ekledi: “Dar gelirli vatandaşlarımız konutlarına taşındığında, ciddi oranda bir konutun boş hale geleceğini, bu durumun da kiraları aşağı yönlü etkileyeceğini ve dengeleyici bir unsur olacağını söyleyebiliriz.”
Yabancılar Konut Alımında Hız Kesmedi, %5’e Yaklaştı
TÜİK verilerine göre Ocak-Ağustos döneminde Türkiye’de yabancı ülke vatandaşlarına satılan konut sayısı 44.595 adetle toplam konut satışından yıl bitmeden %4.7’lik paya ulaştı. Türkiye’de 2021 yılında toplam 58.576 satış gerçekleşmişti. Şimdiye kadar yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 1.814 konut satışıyla Antalya aldı. Bu ili sırasıyla 1.750 konut satışıyla İstanbul ve 317 konut satışıyla Mersin izledi. Ağustosta Rusya vatandaşları Türkiye’den 1.238 konut satın aldı. Rusya vatandaşlarını 633 konutla İran, 417 konutla Irak vatandaşları takip etti.
Olası doğalgaz krizinin de kısa dönemli konut kiralama talebini arttırabileceğine de dikkat çeken Budakoğlu, sektörün bu anlamdaki analizini şu sözlerle yorumladı: “Konut talebi içerisinde dış etkenli talep artışının nedenlerini; Türkiye’de ikamet eden geçici sığınmacıların mevcudiyeti, Rusya-Ukrayna savaşı sonrası gelişen siyasi konjonktürün neticesinde gerek Rusya’dan gerekse Ukrayna’dan çok sayıda kişinin Türkiye’de yaşamaya başlaması olarak sıralayabiliriz. Gene aynı savaşın bir sonucu olarak Avrupa ülkelerinde başlayan doğalgaz krizi ve soğuk kış aylarında yaşanacak ısınma problemi nedeniyle Avrupa ülkelerinden de Türkiye’ye yönelik dönemsel ziyaretlerin de etkili olmaya başlamasını söyleyebiliriz. Kış mevsiminin henüz tam anlamıyla başlamamış olması nedeniyle, an itibariyle somut bir talep artışı oluşmadı ancak doğalgaz krizi nedeniyle önümüzdeki kış için AB ülkelerinden Türkiye’deki otellere ve kısa dönem konut kiralamalarına yönelik arayışların başladığını gözlemliyoruz.
